La questione esplosiva delle aree cittadine vincolate nel 1985 dal decreto Galasso, ma dimenticate per trent'anni.

Mi è stato chiesto da un autorevole amministratore un parere in merito alla situazione urbanistica del Cantinone, alla luce del nuovo orientamento del Comune rispetto al vincolo paesaggistico cittadino. La risposta, che ovviamente non riguarda solo il Cantinone, ma tanti altri immobili nella stessa situazione, è abbastanza semplice e priva di particolari difficoltà interpretativa. Infatti sussistono alcuni dati di fatto incontrovertibili che facilitano questa risposta e che passo a elencare di seguito:

1) Le disposizioni della legge Galasso (n. 431/1985), oggi inserite integralmente anche nel Codice del paesaggio (D.Lgsl. 42/2004) prevedono, all’art. 142 comma 1, lettera a),  che a partire dal 1985 tutti i territori ricompresi nei primi 300 metri dal mare ricadano nel “Vincolo Paesaggistico”, con la sola esclusione delle aree che a quella data (6.9.1985) il vigente PRG classificava come zone omogenee “A” o zone “B”, ai sensi del DM 2.4.1968 n° 1444.

2) Successivamente, per i pochissimi renitenti, è stato più volte autorevolmente confermato, per ultimo dalla Corte Costituzionale  (sentenza n. 551 del 23 marzo 2012) che quella eccezione della norma (che esclude il vincolo paesaggistico) non può essere estesa per analogia ad altre aree che non siano espressamente e unicamente quelle denominate all’epoca come “zone A” e “zone B” in quanto norma speciale, ovviamente non suscettibile di alcuna interpretazione od estensione analogica.

3) L’area di pertinenza del Cantinone era allora, ed è ancor oggi, distante mediamente 150 metri dal mare, ed è quindi ovviamente compresa interamente nella fascia dei 300 metri dal mare.

4) Alla data del 6.9.1985, tutta l’area di pertinenza del Cantinone era classificata dall’allora vigente PRG di San Vincenzo (approvato il 13.2.1984), in “zona F2” (servizi collettivi di interesse intercomunale e territoriale) e pertanto, ovviamente non era compresa né in “zona A”, né in “zona B”.

5) Anche il Comune di San Vincenzo, dopo trent’anni di incomprensibile e ondivaga amnesia, e qualche ulteriore ultimo tentennamento, ha finalmente dovuto aderire a questa (scontata) interpretazione, come risulta anche dai “Chiarimenti” riportati sul sito del Comune…. qui: 

http://maps1.ldpgis.it/sanvincenzo/?q=node%2F69

5) Pertanto non sussiste il minimo dubbio che il fabbricato del Cantinone, a partire dal 1985 è stato sempre assoggettato, e lo è tuttora,  al vincolo paesaggistico. E, ovviamente, si deve supporre che per esso siano sempre state richiesti, quando necessari, i permessi paesaggistici.

7) In queste zona e in tutte le altre analoghe infatti, dal 1985, ogni intervento che incideva anche minimamente sull’aspetto esteriore del fabbricato e delle aree circostanti doveva preventivamente ottenere il nulla osta da parte della Soprintendenza e quindi il permesso Paesaggistico. In mancanza di tali approvazioni paesaggistiche, ogni licenza, concessione, permesso o scia, sarebbe nulla ab origine, inesistente, tamquam non esset, e quindi ogni eventuale intervento esterno, avvenuto negli ultimi trent’anni, dovrebbe intendersi urbanisticamente irregolare, a partire dalla data di sua esecuzione in poi, senza possibilità di alcuna prescrizione col passare del tempo.

8) Questo tipo di irregolarità (assieme alle violazioni antisismiche) è fra le più gravi previste dal Testo Unico in materia di edilizia (DPR 380/2001) e di difficilissimo rimedio. Addirittura - con esclusione delle violazioni paesaggistiche minori - la norma prevede espressamente l’impossibilità di una sanatoria a posteriori.

9) Naturalmente è ben comprensibile in quale guaio tremendo si potrebbero trovare tutti quegli edifici situati in terreni a meno di 300 metri dal mare e che nel PRG del 1984 erano classificati in zone C, F, D, E o in zone “bianche” come la spiaggia, se in questi trent’anni fossero stati costruiti o anche solo modificati esternamente, senza aver prima chiesto e ottenuto l’indispensabile nulla osta o permesso paesaggistico. In tal caso risulterebbero privi di ogni legittimità, incondonabili, senza possibilità di presentare alcuna nuova Cila, Scia, o richiesta di Permesso a costruire, del tutto incommerciabili, anche retroattivamente, con tutte le problematiche risarcitorie conseguenti.

10) I terreni che dal 1985 ricadono nel vincolo paesaggistico oltre a quello del Cantinone, sono, tanto per fare degli esempi, quelli del Ghirigoro, degli edifici sul lato nord di piazza Gramsci, dal Mediterraneo al circolo PD compresi, quelli del Paradisino, della Svizzera, della COOP, della caserma dei carabinieri e degli edifici circostanti, delle Poste, della Chiesa e degli accrocchi costruiti addosso, degli edifici fra la piazza della Chiesa e la ferrovia, di tutti gli edifici e altri manufatti fra via della Stazione e la ferrovia, dell' intero Porto e dintorni, di piazza Serini, del lungomare Federici, con relativi negozi, chioschi e gazebi, dell'ex asilo delle suore Santa Cecilia, della Perla e della retrostante piazza e garage interrati, e di tutte le spiagge cittadine con tutti i relativi bagni, Bucaniere, Nettuno, Serendipity, Meditrerraneo, Delfino, Florida e ristoranti, palafitte e chioschi, salvo se altri.

11) Nessuno di noi, senza consultare le varie pratiche, può sapere se per le costruzioni eseguite negli ultimi trent’anni in queste zone cittadine siano stati effettivamente richiesti i prescritti permessi paesaggistici. Certo il fatto che sulle tavole dei vincoli, sia dei vecchi che degli attuali strumenti urbanistici vigenti (Piano strutturale e Regolamento urbanistico), non sia mai stato riportato il vincolo dei 300 metri dal mare in queste zone, non fa presagire niente di buono. Eppure i rinomatissimi urbanisti di professione, estensori di quei piani avrebbero dovuto ben saperlo che tutte quelle zone "non A" e "non B" erano vincolate. Basti pensare che, nel mio piccolo, lo sapevo anche io.

12) Questa è attualmente la situazione. Uno stato di tacita sospensione nel quale nessuno pare che se la senta di ufficializzare e rendere palese questa drammatica situazione, vedendo di provare a metterci una pezza. Tanto prima o poi il tappo salta. Basti pensare alle prime pratiche nelle quali nessun professionista potrà asseverare la conformità di immobili privi di autorizzazione paesaggistica; Basti pensare alle prime compravendite dove l’acquirente e il notaio pretenderanno una conformità che nessuno potrà garantire e che non esiste; Basti pensare alle compravendite degli ultimi dieci anni di immobili che nessuno immaginava non essere regolari. Insomma un pasticcio potenzialmente infernale.

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Non resta che sperare che, per la gran parte di  pratiche edilizie relative a queste zone sfortunate, i professionisti tecnici dei proprietari abbiano seguito la legge e non le difettose tavole comunali dei vincoli e, nonostante che l’Ufficio non lo richiedesse, abbiano ugualmente sempre richiesto il permesso paesaggistico, infischiandosene di esser presi in giro dai tecnici "bravi" e fidandosi solo della propria professionalità e del proprio istinto.

Speriamo davvero. Altrimenti non so come se ne potrà uscire.

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Qui sotto il link alla carta del PRG del 1984, messa in rete dopo molte esitazioni dal Comune, a seguito di esplicita richiesta del gruppo di AS. Si tratta purtroppo di una riproduzione assai degradata, senza didascalie e così impastata, al punto da risultare scarsamente leggibile. (L'esempio di una riproduzione pur mediocre, ma non così degradata, è quella in testa a questo post) 
q=node%2F6http://maps1.ldpgis.it/sanvincenzo/sites/sanvincenzo/files/TAV.%2011%20VARIANTE%20P.R.G.%20REGIONE%2012%2002%201984%20.pdf9

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Questa sotto è la tavola A05 del Piano Strutturale che riporta in modo errato (non solo per il mare, ma anche per i fiumi) i vincoli paesaggistici che insistono sul territorio. E' stata integrata segnando con colore giallo le porzioni vincolate ai sensi dell'art. 142 comma 1, lettera a (300 metri dal mare e zone non A e non B) che attualmente non risultano in quella carta e dove il vincolo è stato in gran parte dei casi ignorato in questi 32 anni.
In rosso sono segnati i fabbricati interessati, all'interno di queste aree, per molti dei quali, nei 32 anni passati, non è stato richiesto il permesso paesaggistico con tutte le gravi conseguenze (non prescrittibili) che si possono immaginare.

Zona Centro - Sud

Zona NORD

Sarebbe quanto mai opportuno che fosse proprio il Comune a chiedere immediatamente all'architetto (autore del Piano) di correggere e integrare correttamente quella carta, e quindi immediatamente pubblicarla, in modo da dare finalmente ai tecnici e ai cittadini quelle certezze che sono mancate da trentadue anni a questa parte.