L'enigma delle cosiddette "case mobili" del Paradù e del Park Albatros

La Regione Toscana, anni fa, con la legge regionale 42/2000, all'art. art. 29, comma 2°, ha previsto che: 
«è consentita in non più del 40 per cento delle piazzole l’installazione di strutture temporaneamente ancorate al suolo per l’intero periodo di permanenza del campeggio nell’area autorizzata, allestite dal titolare o gestore e messe a disposizione degli ospiti sprovvisti di mezzi propri di pernottamento»,
inoltre:
«Nei campeggi le caratteristiche dell’ancoraggio delle strutture temporaneamente ancorate al suolo devono consentire, qualora la destinazione dell’area non sia più a campeggio, la loro rimozione e il ripristino delle condizioni naturali del sito. È consentito l’allacciamento di tali strutture agli impianti di presa d’acqua, scarico, elettricità, purché realizzati con attacchi smontabili.»
Infine la Regione, rilevando il contrasto con il Testo Unico nazionale (che prevede la necessità del permesso a costruire), con apposita Circolare 16/4/2014 n. 313  ha precisato che
«la realizzazione di tali allestimenti mobili non necessita di permesso di costruire, laddove detta collocazione sia effettuata in conformità alle leggi regionali applicabili e al progetto già autorizzato con il rilascio del permesso di costruire per le medesime strutture ricettive.»

La normativa non appare un modello di chiarezza, ma sembrerebbe liberalizzare (parrebbe solo all'interno dei campeggi autorizzati e con il limite del 40%,) l'installazione di strutture leggere, poi denominate volgarmente "case mobili" che possano essere asportate alla cessazione dell'attività del campeggio, senza lasciare traccia.

Questa liberalizzazione (possibilità di installare le strutture senza permesso a costruire, senza indici volumetrici da rispettare e con una semplice comunicazione) trova però un limite nelle zone a vincolo paesaggistico, e cioè in quelle entro i trecento metri dal mare, lungo i fiumi e nei boschi.

In queste zone, prima di installare liberalmente le cosiddette Case mobili, è necessario ottenere il "permesso paesaggistico" previo parere della Commissione paesaggistica e della Soprintendenza.

A seguito di questa normativa, in Toscana sono fiorite migliaia di bungalow, casette, case mobili, nei campeggi, ma non solo; rispettando il limite del 40%, ma non solo; ottenendo preventivamente il nulla osta paesaggistico, ma non sempre; in una babele di interpretazioni differenti, a seconda dei vari Comuni.

Ora molti nodi stanno venendo al pettine, con interventi della magistratura che, pare abbia rilevato errori e illegittimità da parte di molti gestori, ma anche da parte di molti Comuni.

Se così fosse e si arrivasse alla demolizione (perché tale sarebbe in pratica) di centinaia o migliaia di queste Case mobili, il danno sia patrimoniale che occupazionale potrebbe essere ingentissimo.
In questo caso si confermerebbe la circostanza più volte verificatasi di Comuni che per una malintesa generosità nel volere aiutare le iniziative economiche in campo turistico, si mostrano, col privato imprenditore, collaborativi e di manica larga, spingendolo a iniziative rischiose, che una volta che dovessero rivelarsi illegittime, comporterebbero danni enormi ed effetti controproducenti, sia per il privato che per la comunità.

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Queste sono le casette del Paradù (ex Club Mediterranee di Pianetti), al momento del loro arrivo. Ancora al rustico, semplici gusci vuoti.

Qui sotto le stesse casette (dalle dimensioni medie di 50 mq, 25+25)  dopo essere state attrezzate, allacciate, cablate, rifinite, climatizzate, arredate, accessoriate, con finiture da 5 stelle.

A questo punto ogni loro movimentazione, asportazione, o smontaggio, si risolverebbe, dal punto di vista finanziario, nella  loro demolizione.

Questo è il teatro all'aperto del Paradù (quello che ci vorrebbe per l'estate a San Vincenzo, nel prato accanto alla Cittadella) al costo equivalente a quello di un inutile ennesimo ripascimento.

Questa è l'immancabile e inesorabile concessione balneare, con espulsione della fruizione libera del litorale,  che è sempre l'inevitabile contorno e conclusione di questi insediamenti turistici. 

Nessuna remora e nessun timore nel trasformare una spiaggia selvaggia, naturale e ancora straordinariamente intatta in una parodia di Riccione.

Qui sotto siamo invece all'Albatros di San Vincenzo.

Casette più nazional popolari, in stile simil camperistico, ma con tipologia e dimensioni simili a quelle del Paradù.

Anche qui siamo in zona paesaggistica (bosco) con necessità del permesso paesaggistico.

Per ora resiste la spiaggia libera e l'arenile del parco naturale di Rimigliano non è stato ancora occupata da strutture fisse, con grande soddisfazione della grande maggioranza degli ospiti del campeggio, specie quegli stranieri.

Come andrà a finire con tutte le ordinanze di asportazione e i sequestri penali sia di Bibbona che di Castagneto?

E' difficile dirlo, ma certo se finisse male, una grandissima parte di colpa l'avrebbero anche i Comuni, che a forza di spingere per grandi e rischiose iniziative private quasi sempre a suon di nuove costruzioni (mobili o peggio ancora fisse e in muratura), finiscono spesso involontariamente per contribuire a mandare in rovina attività che, mantenute ad un livello più ragionevole e compatibile, avrebbero potuto tranquillamente continuare a prosperare.

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Rimigliano è un tipico esempio, dove l'incoraggiamento e l'appoggio ostentato del Comune hanno spinto l'imprenditore, prima a comprare il terreno ad un prezzo eccessivo, e poi cercando di moltiplicare i metri cubi realizzabili, con l'utilizzo di voliere e concimaie disperse fra i rovi, la procedura comunale, prima si è complicata e poi, di fronte alla dura realtà del rispetto almeno formale della regolarità amministrativa,  si è auto-aggrovigliata, durando così tanti anni da far passare inesorabilmente il momento propizio.

P.S. - 14/12/2014 ore 22,30

Siccome questo post ha suscitato reazioni immotivate, dettate da una lettura affrettata e forse dall'emotività comprensibile del momento, aggiungo, per agevolazione della lettura e della comprensibilità, questo breve riepilogo sintetico, ma oggettivo di quanto sopra detto:

1) C'è una legge regionale Toscana ed una recentissima Circolare esplicativa, che permettono, in Toscana, a differenza che nel resto d'Italia, l'istallazione (sottoposta ad alcune regole e limitazioni) delle cosiddette "case mobili"

2) Nelle zone di rispetto paesaggistico è comunque indispensabile la preventiva autorizzazione paesaggistica.

3) In Toscana sono state installate migliaia di case mobili in molti comuni, in diverse circostanze, applicando regole diverse e non omogenee, dovute anche alla scarsa chiarezza della normativa; tanto che ho definito questa faccenda: un vero e proprio "enigma".

4) In molte località la magistratura (a Donoratico) o gli stessi Comuni (a Bibbona) hanno contestato errori e illegittimità preannunciando la necessità di rimuovere molte centinaia di queste case.

5) Nel caso del Paradù, con le finiture raffinate di cui quelle case sono dotate, un'eventuale "rimozione" equivarrebbe finanziariamente ad una demolizione. E il danno sia patrimoniale che occupazionale potrebbe essere ingentissimo.

6) Ho mostrato il teatro all'aperto come esempio di ottima struttura che si dovrebbe realizzare anche a San Vincenzo che ne avrebbe d'estate un grandissimo bisogno.

7) Ho mostrato la Concessione balneare con ombrelloni fissi di vario tipo, regolarmente autorizzati, ma a mio parere, incompatibili con quel litorale naturale e ancora intatto. Rallegrandomi poi che all'Albatros  non sia stata mai concessa, con soddisfazione degli stessi clienti del campeggio, specie stranieri.

8) Non ho dato alcun giudizio sulla vertenza in corso (definita un vero e proprio ENIGMA) e non ho fatto alcuna previsione sul suo esito, non conoscendo alcuni elementi indispensabili, e comunque, anche se li avessi avuti, non mi sarei mai permesso di dare giudizi su una vertenza giudiziaria in corso.

9) Ho concluso dicendo che se questo "enigma" dovesse finire male (cosa che non mi auguro affatto) le conseguenze sarebbero rovinose e che anche il Comune ne porterebbe una grave responsabilità.

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C'è qualcosa di non vero in tutto questo?

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Aggiornamento 24/1/2015

Se quanto riferito sopra dai giornale corrisponde al vero, e cioè che l’accusa di lottizzazione abusiva è decaduta e per confermare il sequestro i PM hanno dovuto ripiegare su contestazioni del tutto nuove quali;

- alcune difformità rispetto all’ autorizzazione paesaggistica, probabilmente marginali, visto che non erano state neppure rilevate in prima battuta,

- mancanza o insufficienza della pratica antisismica al Genio Civile che però per strutture prefabbricate di quel tipo (certificate all’origine) è discutibile che sia davvero indispensabile.

Sinceramente a questo punto, senza sapere come la vertenza potrà davvero finire, il sequestro della struttura esistente, con i danni gravi e irreparabili che ne conseguono, comincia ad apparire un provvedimento piuttosto vessatorio.

La denuncia dei proprietari e il blocco dell’installazione di nuove casette, sarebbero apparsi provvedimenti più ragionevoli e più logici del sequestro preventivo dell’intera struttura. Qual’era il pericolo imminente da scongiurare col sequestro? Non è facile capirlo. Non certo il rischio sismico, visto che, al di là della necessità o meno della pratica, si tratta di strutture paragonabili, dal punto di vista del rischio sismico, alle roulotte.

E poi le irregolarità paesaggistiche, se marginali, e sismiche se formali, possono essere sanate presentando un accertamento di conformità.

Se le casette fossero state case abitate da residenti, ci sarebbe stata di certo la denuncia, ma quasi certamente non ci sarebbe stato il sequestro e lo sgombero.

Dopo gli ultimi sviluppi comincia ad aleggiare l’idea che il mantenimento del sequestro anche dopo la caduta delle ipotesi di reato più gravi, sia frutto di un’impuntatura. A meno che, ovviamente ci siano altri elementi e altre gravi motivazioni finora non trapelate dalle cronache.

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Aggiornamento del 5/2/2015

Sostanzialmente, come era stato previsto a seguito della caduta delle accuse più gravi, si tratta di un accertamento di conformità (paesaggistico e antisismico) per le casette esistenti e di un ridimensionamento del numero di quelle ulteriormente previste. Il problema a questo punto saranno i tempi di conclusione della pratica. Non tanto per l'iter comunale che sarà speditissimo, ma piuttosto per i passaggi di competenza della Soprintendenza e del Genio Civile, che non sono mai molto celeri. Al contrario il provvedimento finale di dissequestro, se le cose stanno così come apparse sulla stampa, dovrebbe essere pressoché immediato.

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Per la cronaca. Cosa prevedeva e cosa prevede oggi il testo unico nazionale dell'edilizia in materia di case mobili. Ripeto: norma comunque priva di alcuna rilevanza, rispetto agli immobili di cui sopra, soggetti esclusivamente alla legge regionale.

Fino al 2013

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi

3e) "interventi di nuova costruzione"

3e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee

Dal 2013 al 2014

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi

3e) "interventi di nuova costruzione"

3e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee ancorché siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno dei turisti;

Dopo il 2014 (testo vigente)

D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia

Art. 3 - Definizioni degli interventi edilizi

3e) "interventi di nuova costruzione"

3e.5) l’installazione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, che siano utilizzati come abitazioni, ambienti di lavoro, oppure come depositi, magazzini e simili, e che non siano diretti a soddisfare esigenze meramente temporanee ancorché e salvo che siano installati, con temporaneo ancoraggio al suolo, all'interno di strutture ricettive all'aperto, in conformità alla normativa regionale di settore, per la sosta ed il soggiorno dei turisti;

Quindi, anche se la cosa non ha per noi interesse, solo dal 2014 per il Testo Unico, le case mobili per turisti, non sono più considerate come "interventi di nuova costruzione". Prima del 2014, invece sì.